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银行挤兑解析(银行“抢跑”追债,下半年楼市进入“负循环”)

2021年的房地产,有一个典型特征:银行正在加速与房企“切割”。

过去这些年,房贷作为银行眼里质的业务,占据了信贷资源的半壁江山,各家银行受益房地产市场规模扩张,财报一家比一家漂亮,可以说“食髓知味”。

正因如此,以往银行对待贷款流入楼市的态度很“暧昧”,他们充当的角色,既是“裁判员”又是“运动员”,往往对流向房地产的贷款“睁只眼、闭只眼”。

今年不同,央行、银保监会先是发布《房地产贷款集中度管理制度》,给每家银行定下了流向房地产贷款占比的上限,又屡屡开出巨额罚单,使那些纵容贷款违规流入楼市的银行付出代价。

面对这种高压局面,银行只能“抢跑”一步,向房企追债,压降房贷额度,提升房贷利率,严格审核经营贷流向,总之先顾着自己再说。

比如,近广发银行某分行请求冻结当地某龙头房企1.3亿元存款,或查封、扣押其他等值财产。

对于申请原因,广发给出的理由是:情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。

随后,这家龙头房企赶紧发公告,说1.32亿到期日为2022年3月份,言下之意,是银行还没到期就抽贷,属于滥用诉讼保全。

为什么银行这么急吼吼的,还没等到期,就要把贷款追回来?

说白了,还是对房企的现金流不放心,表面上,在央行和住建部开始实施“三条红线”后,各大房企的财务指标都开始“转绿”了,但实际上还有大量的表外负债没有统计在内,加上融资渠道持续收窄,没人比银行更清楚开发商的境况。

这并不是孤例,《中国经营报》前段时间有个报道,在2020年,国内中小房地产企业倒闭数量超过500家,其中部分企业存在商品房预售难交付的情况,银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。

此外,2020年,法拍房的数量相比4年前增加了143倍,而其中很大一部分是因为房贷的“断供”。

贷款还没到期银行就追债,这种行为听起来有点“不讲究”,可事实上并无不妥。

大家都听说过一句话:银行从来都是“晴天送伞,雨天收伞”。

越是资金雄厚、手里不缺钱的公司,贷款越容易批下来,话语权足够大的话,还可以一直用“借新还旧”的方式维持现金流。

越是手里缺钱、没办法融资的房企,银行顾忌出现坏账,提前抽贷、断贷也在情理之中,毕竟,金融机构都是趋利避害,或者说是“嫌贫爱富”的。

顺着这个思路考虑,一旦有其他银行跟风,向诸多高杠杆房企讨债,就很容易发生“挤兑潮”。

啥叫挤兑?

挤兑,往往是伴随着普遍提取存款的现象发生的,并进一步形成金融风潮。在出现挤兑时,市场异常紧缩,借贷资本短缺,利息率不断上涨,迫使一些银行和金融机构倒闭或停业,从而更进一步加剧了货币信用危机,引起金融界的混乱。

这个词本来是用到银行身上的,现在用到房企身上,也未尝不可。

没有任何一家房企经得起银行追债,一两家可能还应付得了,对全国性龙头房企来说,与数百个城市的成百上千家银行都有合作,一旦银行之间形成了“一致性预期”,都认为房企信用出现问题,此时谁先抽贷,谁就能抢得先机。

一旦出现银行“挤兑”房企,楼市就会进入“负循环”。

打个比方:A和B是合作伙伴,A给B资金支持,B赚钱了给A分红,现在A的资金源头出现了问题,连带着B的生意也没办法做了。

现在,房地产就面临着这种尴尬的“负循环”。

长期以来,银行早就跟房企形成了盘根错节、你中有我、我中有你的复杂结构。

房地产开发资金来源,分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金,占比分别为17:0.1:32:51。

也就是说,“国内贷款”+“其他资金”占房企的资金来源比例达到了68%,所谓的其他资金,指的就是销售回款、银行按揭款。

开发商想拿地,盖房,高周转,把房子顺利卖出去,每一个环节都离不开银行资金的支持。

这也是地产商担心的事,不怕地价高,也不怕发债利率高,更不怕降价打折,对这些仰仗现金流快速周转的企业来说,害怕的,就是抽贷、断贷。

现在,我们已经看到了这个苗头。

自2020年7月以来,先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展,均为民营企业。

其中,首次违约存续债余额超100亿元的主体包括华夏幸福(276.3亿元)、蓝光发展(105.3亿元)、福晟集团(100.1亿元),泰禾集团(89.2亿元)。

违约的金额越来越大,坏账的房企规模,也越来越大。

当整个行业的风险,开始从小房企变成大型房企,终传导至龙头房企时,这只能说明一个事实:房地产行业,到了“刮骨疗伤”的时候了。

只有出清这些高风险行业,改变“空手套白狼”的行业模式,让高杠杆的激进开发商尝到代价,才能让楼市回归“民生”这个属性。

文章标题:银行挤兑解析(银行“抢跑”追债,下半年楼市进入“负循环”)

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